Die Besteuerung einer Immobilieninvestition basiert auf drei Parametern: dem Besteuerungsregime der Mieteinnahmen, der Behandlung der abzugsfähigen Kosten und dem Zeitplan der Arbeiten. Im Jahr 2024 werden mehrere gesetzliche Änderungen die Karten neu mischen, insbesondere für die möblierte Vermietung. Das Verständnis dieser Mechanismen ermöglicht es, die Besteuerung zu senken, ohne die Regelungen zu vervielfachen.
Reales Regime gegen Mikro-Immobilien: die Wahl, die die gesamte steuerliche Optimierung strukturiert
Bevor man sich mit den Steuervorteilen beschäftigt, betrifft die erste Entscheidung das Besteuerungsregime der Mieteinnahmen. Diese Wahl bestimmt den tatsächlich versteuerten Betrag, viel mehr als jede steuerliche Nische.
Bei unmöblierten Vermietungen wendet das Mikro-Immobilien-Regime einen Pauschalabzug auf die erhaltenen Mieten an. Das reale Regime hingegen erlaubt es, die tatsächlichen Kosten abzuziehen: Zinsen, Instandhaltungsarbeiten, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten. Sobald die Kosten den Betrag des Pauschalabzugs übersteigen, wird das reale Regime vorteilhafter.
Für die möblierte Vermietung ist die Logik identisch, aber die Schwellenwerte unterscheiden sich. Das Mikro-BIC bietet einen großzügigeren Abzug als das Mikro-Immobilien-Regime, was es attraktiv macht, wenn die Kosten niedrig sind. Der Wechsel zum realen Regime bei möblierten Wohnungen eröffnet den Zugang zu Abschreibungen des Eigentums und der Möbel, ein mächtiger Hebel, um das zu versteuernde Einkommen über mehrere Jahre auf null zu reduzieren.
Spezialisierte Simulatoren helfen dabei, die beiden Regime je nach individueller Situation zu vergleichen, wie die auf https://www.fiscal.immo/, die die Auswirkungen jeder Option auf die tatsächliche Besteuerung detailliert darstellen.
Gesetz Le Meur und touristische möblierte Vermietungen: was sich 2024 für die Besteuerung ändert
Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 verändert grundlegend den steuerlichen Rahmen für kurzfristige möblierte Vermietungen. Eigentümer, die über Plattformen wie Airbnb vermieten, sind direkt betroffen.
Die nicht klassifizierten touristischen möblierten Wohnungen sehen sich einer Verschärfung des Mikro-BIC-Regimes gegenüber: Die Umsatzgrenze wird gesenkt und der Pauschalabzug verringert. Langfristig sinkt die Grenze auf 15.000 Euro mit einem Abzug von 30 %, im Vergleich zu zuvor viel günstigeren Bedingungen. Klassifizierte möblierte Wohnungen behalten eine vorteilhaftere Behandlung bei, mit einer Grenze von 83.600 Euro und einem Abzug von 50 %.
Diese Umstellung macht das reale Regime für Eigentümer von nicht klassifizierten möblierten Wohnungen viel relevanter. Der Abzug der tatsächlichen Kosten und die Abschreibung des Eigentums gleichen den Verlust des Pauschalabzugs erheblich aus, vorausgesetzt, es wird eine strenge Buchhaltung geführt.
Direkte Konsequenz für die Wahl des LMNP-Status
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters bleibt zugänglich, aber sein steuerlicher Nutzen variiert nun je nach Art der Vermietung. Für eine nicht klassifizierte touristische möblierte Wohnung wird das reale LMNP-Regime nahezu obligatorisch, um eine angemessene Nettorendite aufrechtzuerhalten. Für eine langfristige möblierte Wohnung oder eine klassifizierte möblierte Wohnung kann das Mikro-BIC weiterhin ausreichen, wenn die Kosten moderat bleiben.
Immobilienverlust: Abzug der Renovierungskosten von seinem Gesamteinkommen
Der Mechanismus des Immobilienverlusts betrifft die unmöblierte Vermietung im realen Regime. Wenn die abzugsfähigen Kosten die erhaltenen Mieten übersteigen, wird die Differenz (der Verlust) auf das Gesamteinkommen angerechnet, bis zu einer jährlichen Grenze von 10.700 Euro. Der Überschuss wird auf die Mieteinnahmen der folgenden zehn Jahre übertragen.
Dieser Mechanismus macht besonders Sinn beim Erwerb einer alten Immobilie, die Renovierungsarbeiten benötigt. Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsaufwendungen sind abzugsfähig. Bau- oder Erweiterungsarbeiten sind es nicht.
- Die Arbeiten zur Dachsanierung, der Austausch von Fenstern oder die Anpassung an elektrische Normen fallen unter die abzugsfähigen Kosten
- Die Architektenhonorare, die mit diesen Arbeiten verbunden sind, sind ebenfalls abzugsfähig, vorausgesetzt, die Arbeiten selbst sind es
- Der Immobilienverlust ist nicht durch die globale Obergrenze für steuerliche Nischen begrenzt, was ihn von den meisten Steuervorteilen unterscheidet
Der Immobilienverlust entgeht der Obergrenze der steuerlichen Nischen, ein seltener Vorteil. Ein Steuerpflichtiger, der bereits die Obergrenze mit anderen Steuervergünstigungen erreicht hat, kann weiterhin vom Immobilienverlust profitieren, um sein zu versteuerndes Einkommen zu senken.
Steuerliche SCPI und Übertragung: zwei komplementäre Hebel zu bewerten
Die steuerlichen Immobilienfonds ermöglichen den Zugang zu denselben Mechanismen (Immobilienverlust, Malraux, Denormandie), ohne direkt eine Immobilie zu verwalten. Der Einstiegspreis ist niedriger und die geografische Diversifizierung sofort. Im Gegenzug bleibt die Liquidität begrenzt und die Verwaltungskosten mindern die Nettorendite.
Das Interesse an einer steuerlichen SCPI hängt vom Grenzsteuersatz ab. Je höher dieser Satz ist, desto mehr wiegt die Steuerersparnis in der Gesamtrendite. Für einen Steuerpflichtigen in den unteren Steuerklassen kompensiert der steuerliche Vorteil nicht immer die Kosten.
Die Übertragung des Immobilienvermögens optimieren
Der Besitz im Nießbrauch ermöglicht es, eine Immobilie zu übertragen und gleichzeitig das Nutzungsrecht (und damit die Mieteinnahmen) zu behalten. Langfristig erhält der Nacktbesitzer das volle Eigentum ohne zusätzliche Erbschaftssteuern. Diese Struktur reduziert die steuerliche Basis bei der Übertragung, da der Wert des Nacktbesitzes unter dem des vollen Eigentums liegt.
- Die vorübergehende Entgliederung über eine SCPI ermöglicht es, die Besteuerung des Einkommens zu optimieren und die Übertragung vorzubereiten
- Der Erwerb im Nacktbesitz beseitigt die Mieteinnahmen während der Dauer der Entgliederung, was die laufende Besteuerung entlastet
- Die Wiederherstellung des vollen Eigentums am Ende erfolgt ohne zusätzliche Besteuerung
Die Entgliederung wirkt sich gleichzeitig auf die Einkommensteuer und die Übertragungsrechte aus, was sie zu einem zweifachen Vorteil für stark besteuerte Steuerpflichtige macht.
Die steuerliche Optimierung einer Immobilieninvestition beruht weniger auf der Ansammlung von Regelungen als auf der Kohärenz zwischen dem gewählten Besteuerungsregime, der Art der Immobilie und dem Haltedauer. Das Gesetz Le Meur beschleunigt den Wechsel zum realen Regime für nicht klassifizierte möblierte Wohnungen. Der Immobilienverlust bleibt das am wenigsten genutzte Instrument für Investoren in unmöblierter Vermietung. Jede Entscheidung sollte vor dem Erwerb quantifiziert werden, nicht danach.