In einem Gebäude, das einem einzigen Eigentümer gehört, unterliegt das Dach keinem Wohnungseigentümerverband. Keine Eigentümerversammlung beschließt die Arbeiten, kein Verwalter schließt einen Gesamtvertrag ab. Das gesamte Risiko in Bezug auf das Dach liegt auf einer einzigen Person, und die Versicherungsschutz für dieses Dach wirft Fragen auf, die von Standardverträgen nicht immer geklärt werden.
Dach in einem Gebäude ohne Wohnungseigentum: Was die klassische Wohngebäudeversicherung nicht abdeckt
Die meisten Wohngebäudeversicherungen decken die Folgen eines Schadens am Dach ab, nicht das Dach selbst. In der Praxis übernimmt die Versicherung die Schäden an den Innenräumen, wenn eine Undichtigkeit die Wände, Möbel oder Holzverkleidungen eines Wohnraums beschädigt. Im Gegensatz dazu wird die Wiederherstellung der Dacheindeckung oft vom Entschädigungsumfang ausgeschlossen.
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Diese Unterscheidung zwischen Folgeschäden und der Reparatur der Schadensursache wird von den Versicherern selten bei der Vertragsunterzeichnung hervorgehoben. Sie wird sichtbar, wenn die Übernahme des Schadens abgelehnt wird, wenn der beauftragte Gutachter feststellt, dass das Problem auf mangelnde Wartung oder die Abnutzung der Materialien zurückzuführen ist.
Poröse Dachziegel, nicht gereinigte Rinnen, über Jahre angesammelter Moos: all dies sind häufig angeführte Gründe für die Ablehnung einer Entschädigung. In einem Gebäude ohne Wohnungseigentum trägt der alleinige Eigentümer dieses finanzielle Risiko allein, was bei einem Dach von mehreren Hundert Quadratmetern einen erheblichen Betrag darstellen kann.
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Um die Besonderheiten dieser Situation besser zu verstehen, verdient die Frage des Wohnungsschutzes mit Foncier.net eine detaillierte Betrachtung, insbesondere hinsichtlich der Unterscheidung zwischen der Garantie für private Teile und der Garantie für das Gemeinschaftsgebäude.
Sturmversicherung, Wasserschadenversicherung: Die Fallstricke der Mehrgefahrenverträge für das Dach
Ein Mehrgefahrenvertrag für Gebäude (MRI) oder eine Versicherung für nicht wohnende Eigentümer (PNO) decken grundsätzlich Schäden ab, die durch klimatische Ereignisse verursacht werden. Die Sturmversicherung greift, wenn starke Winde Teile der Dacheindeckung abreißen. Die Wasserschadenversicherung tritt bei Folgeschäden durch Undichtigkeiten in Kraft.
Der Fallstrick liegt in den Aktivierungsbedingungen. Damit die Sturmversicherung greift, muss in der Regel ein Naturkatastrophenbeschluss oder ein dokumentiertes klimatisches Ereignis vorliegen. Ohne diesen Nachweis kann der Versicherer den Schaden als mangelnde Wartung umqualifizieren und jede Entschädigung ablehnen.
Die Ausschlüsse im Zusammenhang mit der Abnutzung
Fast alle Verträge schließen Schäden aus, die auf einen nachweislichen Mangel an Wartung zurückzuführen sind. Für einen Eigentümer eines gesamten Gebäudes bedeutet dies, dass er regelmäßige Wartung des Daches nachweisen können muss. Rechnungen für Wartungsarbeiten (Reinigung, Moosentfernung, Inspektion) zu behalten, wird zu einer Vorsichtsmaßnahme, die direkt mit der Fähigkeit zur Entschädigung verbunden ist.
- Rechnungen für die Reinigung von Rinnen und Fallrohren sind der am häufigsten von Gutachtern geforderte Nachweis für die Wartung
- Ein Dachdiagnosebericht, der alle drei bis fünf Jahre von einem professionellen Dachdecker erstellt wird, dokumentiert den Zustand des Gebäudes und kann einem Abnutzungsargument entgegenwirken
- Datierte Fotos des Daches, die nach jeder Intervention aufgenommen werden, dienen als ergänzende Beweismittel im Streitfall mit dem Versicherer
Ohne schriftliche Nachweise über die Wartung ist die Ablehnung der Entschädigung das wahrscheinlichste Szenario.
MRI-Vertrag oder PNO-Versicherung: Welche Wahl für einen alleinigen Eigentümer eines Gebäudes
Die Verwirrung zwischen diesen beiden Vertragsarten tritt systematisch auf. Die PNO-Versicherung schützt einen Eigentümer, der nicht in der von ihm besessenen Wohnung lebt: Sie deckt seine Haftpflicht und, je nach Optionen, bestimmte Schäden am Eigentum ab. Der Mehrgefahrenvertrag für Gebäude (MRI) deckt das gesamte Gebäude ab, einschließlich der strukturellen Teile wie das Dach, die Fassaden und die gemeinschaftlichen Rohrleitungen.
Für ein Gebäude in Alleineigentum mit mehreren vermieteten Wohnungen ist der MRI-Vertrag die geeignete Wahl, da er das gesamte Gebäude abdeckt, nicht nur eine Einheit. Die PNO tritt ergänzend, einheitlich für die spezifischen Risiken jeder leerstehenden oder vermieteten Wohnung, in Kraft.
Das Fehlen einer gesetzlichen Verpflichtung im Alleineigentum
Das Alur-Gesetz von 2014 schreibt eine Haftpflichtversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Diese Verpflichtung gilt nicht für Gebäude im Alleineigentum. Es gibt keinen Text, der einen alleinigen Eigentümer verpflichtet, eine MRI abzuschließen. Die Versicherung bleibt rechtlich fakultativ, was das finanzielle Risiko im Falle eines größeren Schadens am Dach nicht mindert.
Wenn ein Mieter einen Wasserschaden durch das Dach erleidet und der Eigentümer nicht versichert ist, haftet er mit seinem eigenen Vermögen. Die Beträge können sehr hoch sein, insbesondere wenn mehrere Wohnungen gleichzeitig betroffen sind.
Dachschaden ohne Wohnungseigentum: Das Verfahren und seine Fristen
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelt die IRSI-Vereinbarung (Entschädigung und Rückgriff bei Gebäudeschäden) die Verwaltung von Wasserschäden zwischen den Versicherern. In einem Alleineigentum gilt diese Vereinbarung nicht in derselben Weise, da es nur einen Eigentümer für das gesamte Gebäude gibt.
Konkret, wenn ein Dachschaden in einem Gebäude ohne Wohnungseigentum auftritt, ist es der Versicherer des Eigentümers, der das gesamte Dossier verwaltet. Wenn mehrere Mieter betroffen sind, kann jeder Wohnungsversicherer des Mieters für die beweglichen Güter eingreifen, aber die strukturelle Reparatur des Daches betrifft nur den Vertrag des Eigentümers.
Die Fristen für die Begutachtung sind in dieser Art von Konfiguration oft länger, da das finanzielle Risiko, das auf einen einzigen Versicherten konzentriert ist, den Versicherer zu einer gründlicheren Analyse der Ursachen des Schadens anregt. Der Eigentümer sollte den Schaden innerhalb von fünf Werktagen (zwei Tage im Falle eines Diebstahls) melden und keine endgültigen Arbeiten vor dem Besuch des Gutachters durchführen, da dies die Entschädigung gefährden könnte.
Der Schutz eines Daches eines Gebäudes ohne Wohnungseigentum beruht auf einem Dreiklang, der von den Versicherern selten erläutert wird: ein korrekt dimensionierter MRI-Vertrag, ein dokumentiertes Wartungsdossier und eine sorgfältige Schadensmeldung. Das Vernachlässigen eines dieser drei Aspekte reicht aus, um einen gedeckten Schaden in eine Ablehnung der Entschädigung umzuwandeln.