Die außerhalb Frankreichs investierten SCPI ziehen einen wachsenden Anteil der Immobilienersparnisse an. Ihre Attraktivität beruht auf zwei Säulen: einer höheren Ausschüttungsrendite im Vergleich zu den französischen Fahrzeugen und einer besonderen steuerlichen Behandlung, die mit den bilateralen Abkommen zwischen Frankreich und den Ländern, in denen die Vermögenswerte angesiedelt sind, verbunden ist. Das Verständnis des konkreten Mechanismus hinter diesen beiden Vorteilen ermöglicht es, zu messen, was der Investor tatsächlich netto behält.
Gesamtperformance der europäischen SCPI: eine Kluft, die sich seit 2024 vergrößert
Die auf dem SCPI-Markt verfügbaren Vergleiche zeigen einen klaren Trend. Im Jahr 2024 betrug der durchschnittliche Ausschüttungszins der europäischen SCPI etwa 6,22 %, im Vergleich zu 5,06 % für die französischen SCPI. Die bereits signifikante Kluft hat sich 2025 vergrößert: 6,93 % auf europäischer Seite, 5,38 % auf französischer Seite, was einen Unterschied von 1,55 Punkten ausmacht.
Dieser Renditeüberschuss stammt nicht nur aus der ausgeschütteten Dividende. Die jährliche Gesamtperformance (PGA), die auch die Entwicklung des Wertes der Anteile berücksichtigt, verstärkt den Kontrast. Im Jahr 2025 lag die durchschnittliche PGA der europäischen SCPI bei 7,32 %, im Vergleich zu 3,87 % für die französischen SCPI. Die Kluft von fast 3,5 Punkten weist auf eine bessere Stabilität der Bewertungen auf den Immobilienmärkten hin, die von diesen Fahrzeugen angesteuert werden (Büros in den Niederlanden, Logistik in Spanien, Gesundheit in Deutschland).
Für Investoren, die die EuropImmo-Lösungen für Investitionen in diesen Märkten suchen, kombiniert der aktuelle Einstieg somit laufende Rendite und Wertsteigerungspotenzial, zwei Komponenten, die die auf Frankreich konzentrierten SCPI seit dem Anstieg der Leitzinsen schwer zusammenbringen können.
Steuergutschrift oder effektiver Steuersatz: zwei steuerliche Mechanismen, ein gemeinsames Ziel
Die Besteuerung stellt den zweiten Hebel für die Nettoperformance der europäischen SCPI dar. Wenn ein in Frankreich steuerpflichtiger Bewohner Einnahmen aus einer Immobilie in einem anderen Staat erzielt, bestimmt das bilaterale Steuerabkommen zwischen Frankreich und diesem Land die Art der Beseitigung der Doppelbesteuerung. Es gibt zwei Methoden.
Methode der Steuergutschrift
Diese gilt insbesondere für Einnahmen aus Deutschland. Die Mieten werden lokal besteuert und dann in Frankreich erklärt. Der Steuerpflichtige erhält eine Steuergutschrift, die der theoretischen französischen Steuer auf diese Einnahmen entspricht. Das Ergebnis: Die deutschen Einnahmen erhöhen den durchschnittlichen Steuersatz, der auf andere französische Einnahmen angewendet wird, ohne selbst ein zweites Mal besteuert zu werden.
Methode des effektiven Steuersatzes
Diese wird für Einnahmen aus Spanien, den Niederlanden oder Belgien und anderen Ländern verwendet und funktioniert anders. Die ausländischen Einnahmen werden in die Berechnung des durchschnittlichen Steuersatzes einbezogen, jedoch nicht zur steuerpflichtigen Basis hinzugefügt. Der so neu berechnete Satz gilt nur für die französischen Einnahmen.
In beiden Fällen ist das steuerliche Ergebnis für den Investor vergleichbar: Die Einnahmen aus Europa entkommen einer vollen Doppelbesteuerung. Der Unterschied zwischen den beiden Methoden liegt im Detail der Berechnung, nicht in der Gesamtersparnis, die im Vergleich zu klassischen französischen Immobilieneinnahmen erheblich bleibt.
Sozialabgaben: der wahre Beschleuniger der Nettorendite
Über die Einkommensteuer hinaus ist es die Befreiung von Sozialabgaben, die den greifbarsten Effekt erzeugt. Die französischen Immobilieneinnahmen unterliegen 17,2 % Sozialabgaben (CSG, CRDS, Solidaritätsabgabe). Die ausländischen Einnahmen, die über eine europäische SCPI erzielt werden, sind davon befreit, gemäß den Steuerabkommen und der europäischen Rechtsprechung.
Für einen Steuerpflichtigen, der in einer marginalen Steuerklasse von 30 % besteuert wird, beträgt die Gesamtsteuerlast auf französische Immobilieneinnahmen 47,2 % (30 % + 17,2 %). Bei europäischen Einnahmen sinkt sie auf das Niveau der lokalen Steuer des betreffenden Landes, ergänzt durch den residualen Effekt des effektiven Steuersatzes oder der Steuergutschrift in Frankreich. Die reale Ersparnis liegt also weit über einem einfachen Unterschied im marginalen Steuersatz.
- Ein Investor in TMI 30 % behält einen deutlich höheren Nettobetrag auf europäischen Mieten als auf französischen Mieten, hauptsächlich aufgrund der Streichung der 17,2 % Sozialabgaben.
- In TMI 41 % verstärkt sich der Vorteil: Die gesamte französische Belastung (58,2 %) macht den Unterschied im Vergleich zu einer europäischen Besteuerung, die durch Abkommen begrenzt ist, noch deutlicher.
- Die diversifizierten SCPI in mehreren europäischen Ländern ermöglichen es, das regulatorische Risiko, das mit einem einzigen ausländischen Steuersystem verbunden ist, zu glätten.
Steuererklärung und Formular 2047: was der Investor antizipieren muss
Der steuerliche Vorteil der europäischen SCPI hat eine administrative Kehrseite. Die ausländischen Einnahmen müssen im Formular 2047 angegeben werden, das für Einnahmen aus dem Ausland bestimmt ist. Die Verwaltungsgesellschaft stellt jedes Jahr ein einzigartiges steuerliches Informationsblatt (IFU) zur Verfügung, das die geografische Verteilung der Einnahmen und die anwendbaren Steuergutschriften detailliert.
Die Komplexität variiert je nach Anzahl der Investitionsländer der SCPI. Eine SCPI, die in fünf oder sechs Ländern investiert, erzeugt entsprechend viele separate Zeilen im Formular 2047, die jeweils dem Steuerabkommen des betreffenden Landes unterliegen. Die verfügbaren Daten lassen nicht den Schluss zu, dass diese deklaratorische Belastung die Investoren abschreckt, aber sie sollte bereits bei der Zeichnung berücksichtigt werden.
Aufmerksamkeitspunkte bei der Erklärung
- Überprüfen, dass die Verwaltungsgesellschaft die französischen und ausländischen Einnahmen im übermittelten IFU klar unterscheidet.
- Die Zeile der Steuergutschrift oder des effektiven Steuersatzes je nach Land kontrollieren, da ein Fehler zu einer Nachversteuerung auf der Basis der französischen Immobilien führen kann.
- Die Nachweise über die lokale Besteuerung (Quellensteuer oder im Ausland gezahlte Steuer) für den Fall einer Steuerprüfung aufbewahren.
Der Nettogewinn nach Steuern der europäischen SCPI basiert auf einem doppelten Mechanismus – einer höheren Bruttorendite und einer reduzierten Besteuerung – dessen Umfang direkt von der marginalen Steuerklasse des Investors abhängt. Je höher diese ist, desto größer wird die Nettorendite zwischen französischen und europäischen SCPI. Die einzige Variable, die nicht unterschätzt werden sollte, bleibt die Sorgfaltspflicht bei der Erklärung, eine notwendige Bedingung, damit der steuerliche Vorteil nicht in einen Rechtsstreit umschlägt.