Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Anpassung, in der mehrere widersprüchliche Signale koexistieren. Die Preise für Bestandsimmobilien zeigen in einigen Metropolen eine Erholung, die Kreditkosten steigen nach Monaten der Stabilisierung, und neue regulatorische Anforderungen im Zusammenhang mit dem DPE verändern die Situation für Vermieter. Diese Bewegungen zu verstehen, ermöglicht es, besser abgestimmte Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder bei Investitionen in Mietimmobilien zu treffen.
Neue Berechnung des DPE im Jahr 2026: Was sich für Elektroheizungen ändert
Vielleicht haben Sie bemerkt, dass eine mit Strom beheizte Wohnung von einem Tag auf den anderen in eine andere Klasse fallen konnte, ohne dass Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Seit dem 1. Januar 2026 erklärt sich dieses Phänomen durch eine konkrete Änderung: der Umrechnungsfaktor für Strom wurde im Berechnungsmodus des DPE nach unten korrigiert.
In der Praxis kann eine Wohnung, die in Klasse F eingestuft ist und elektrisch beheizt wird, nun in Klasse E oder sogar D aufsteigen, einfach durch dieses Update. Die Änderung betrifft nicht Wohnungen, die mit Gas oder Öl beheizt werden, deren Koeffizient gleich bleibt.
Für einen Käufer bedeutet dies, dass bestimmte „thermische Siebe“, die in den Anzeigen aufgeführt sind, offiziell nicht mehr so eingestuft werden. Bevor Sie einen Preisnachlass aushandeln, indem Sie sich auf einen schlechten DPE stützen, überprüfen Sie das Datum des Gutachtens. Ein DPE, das vor 2026 erstellt wurde, spiegelt möglicherweise nicht mehr die energetische Realität der Immobilie wider.
Um diese regulatorischen Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, berichtet l’actu immo auf Actu Immobilier regelmäßig über die konkreten Auswirkungen dieser Änderungen auf die Transaktionen.
Kreditkosten: Der Anstieg Mitte 2026 bremst die Kreditaufnahme
Nach einer Phase relativer Ruhe haben die durchschnittlichen Kreditkosten für Immobilien wieder zu steigen begonnen. Das Observatoire Crédit Logement/CSA meldet einen schrittweisen Anstieg der Zinsen im Mai, Juni und Juli 2026. Die Bewegung bleibt moderat, reicht aber aus, um die Kreditaufnahme um mehrere tausend Euro bei gleichem monatlichen Einkommen zu reduzieren.
Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Ein Haushalt, der zu Beginn des Jahres einen bestimmten Betrag mit einer festgelegten Monatsrate aufnehmen konnte, sieht, dass dieser Betrag mit dem Anstieg der Zinsen um einige Prozent sinkt. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann dieser Unterschied den Ausschlag zwischen dem Erhalt einer Wohnung und der Notwendigkeit, das Suchgebiet zu überdenken, ausmachen.
Warum die Zinsen jetzt steigen
Die Banken passen ihre Konditionen entsprechend den Refinanzierungskosten auf den Anleihemärkten an. Wenn die europäischen Staatsanleihen steigen, geben die Institute diesen Anstieg manchmal mit einigen Wochen Verzögerung an die Immobilienkredite weiter.
Auf einen Rückgang der Zinsen zu warten, um zu kaufen, ist nicht immer rentabel: Wenn die Marktpreise parallel wieder steigen, kann der Gewinn aus dem Zinssatz durch die höheren Kosten der Immobilie aufgehoben werden. Es ist besser, die Gesamtkosten des Kredits (Zinsen plus Kaufpreis) zu vergleichen, anstatt nur den Zinssatz zu betrachten.
Thermische Siebe und Vermietung: Der Zeitplan, der das Mietangebot belastet
Seit 2025 dürfen in Frankreich keine in Klasse G eingestuften Wohnungen mehr zur Vermietung angeboten werden. Die Klassen F und dann E folgen einem bereits festgelegten Zeitplan. Diese Einschränkung ist nicht mehr vorausschauend, sie gilt bereits und zieht jedes Jahr Immobilien aus dem Mietmarkt zurück.
Warum betrifft dieses Thema auch Käufer? Weil ein Vermieter, der seine in Klasse G eingestufte Immobilie nicht mehr vermieten kann, zwei Optionen hat: renovieren oder verkaufen. Dieser Druck schafft einen Zustrom von energieintensiven Immobilien auf den Verkaufsmarkt, die oft unter den Marktpreisen angeboten werden, um die zu erwartenden Renovierungskosten auszugleichen.
Obligatorischer kollektiver DPE in Eigentümergemeinschaften
Seit dem 1. Januar 2026 ist der kollektive DPE für Eigentumswohnungen, die vor 2013 gebaut wurden und mehr als fünfzig Einheiten umfassen, vorgeschrieben. Dieses Gutachten bezieht sich auf das gesamte Gebäude, nicht auf jede einzelne Wohnung.
Für einen Wohnungseigentümer sind die Konsequenzen direkt:
- Der Verwalter muss das Verfahren einleiten und den kollektiven DPE auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen, wobei die Kosten auf alle Einheiten verteilt werden
- Ein schlechtes kollektives Ergebnis kann den Wiederverkaufswert jeder Einheit beeinflussen, selbst wenn die individuelle Wohnung eine gute Energieklasse aufweist
- Renovierungsarbeiten zur energetischen Sanierung des Gebäudes (Fassadendämmung, Austausch der zentralen Heizung) können nach dem Gutachten beschlossen werden
Der kollektive DPE wird zu einem Kriterium, das vor jedem Kauf in einer Eigentümergemeinschaft überprüft werden muss, ebenso wie die Protokolle der Eigentümerversammlungen oder das Wartungsheft.
Preise für Bestandsimmobilien: sehr unterschiedliche Dynamiken je nach Region
Von einem „nationalen Durchschnittspreis“ zu sprechen, verdeckt manchmal lokale Realitäten, die gegensätzlich sein können. Die Notare von Frankreich veröffentlichen vierteljährlich eine Analyse des Marktes für Bestandsimmobilien, die diese Unterschiede aufzeigt. Im ersten Quartal 2026 entwickeln sich Häuser und Wohnungen nicht im gleichen Tempo in den verschiedenen Regionen.
In einigen Metropolen, in denen die Nachfrage stark bleibt, steigen die Preise nach der Korrektur von 2023-2024 leicht wieder an. In ländlichen Gebieten oder weniger angespannten Mittelstädten setzt sich der Rückgang fort, angetrieben von einem Bestand an Immobilien, die schwer zu verkaufen sind.
Was das für ein Kaufprojekt bedeutet
Drei Reflexe helfen, sich nicht auf irreführende Durchschnittswerte zu verlassen:
- Die Daten des Notariatsobservatoriums für Ihr spezifisches Departement zu konsultieren, nicht für ganz Frankreich
- Den Preis pro Quadratmeter der angestrebten Immobilie mit den tatsächlich in den letzten sechs Monaten im gleichen Viertel abgeschlossenen Transaktionen zu vergleichen
- Die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten in Ihr Gesamtbudget einzubeziehen, insbesondere für Immobilien der Klassen E oder F, deren angegebener Preis attraktiv erscheint
Eine Immobilie, die günstiger verkauft wird als der Durchschnitt des Viertels, verbirgt manchmal einen ungünstigen DPE oder hohe Wohnungseigentumskosten, die mit beschlossenen Arbeiten verbunden sind. Der Preis pro Quadratmeter reicht nicht mehr aus, um eine Gelegenheit zu bewerten: Es muss auch die Kosten für die energetische Konformität und das tatsächliche Niveau der Kreditkosten zum Zeitpunkt der Unterzeichnung berücksichtigt werden.