De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herziening waarin verschillende tegenstrijdige signalen naast elkaar bestaan. De prijzen van bestaande woningen beginnen in sommige metropolen te herstellen, de hypotheekrentes stijgen na maanden van stabilisatie, en nieuwe regelgeving met betrekking tot de DPE verandert de situatie voor verhuurders. Het begrijpen van deze bewegingen stelt je in staat om beter onderbouwde aankoop-, verkoop- of investeringsbeslissingen te nemen.
Nieuwe berekening van de DPE in 2026: wat verandert voor elektrische woningen
Je hebt misschien opgemerkt dat een appartement dat elektrisch verwarmd wordt van de ene op de andere dag van klasse kan veranderen, zonder enige renovatiewerkzaamheden. Sinds 1 januari 2026 wordt dit fenomeen verklaard door een concrete wijziging: de conversiefactor voor elektriciteit is naar beneden bijgesteld in de berekening van de DPE.
In de praktijk kan een woning die in klasse F is ingedeeld met elektrische verwarming nu in klasse E of zelfs D komen, simpelweg door deze update. De wijziging geldt niet voor woningen die op gas of stookolie worden verwarmd, waarvan de factor gelijk blijft.
Voor een koper betekent dit dat sommige “thermische zeefwoningen” die in advertenties worden weergegeven, niet langer officieel als zodanig worden beschouwd. Voordat je een prijsverlaging onderhandelt op basis van een slechte DPE, controleer je de datum van het diagnosticerapport. Een DPE die vóór 2026 is uitgevoerd, weerspiegelt mogelijk niet meer de werkelijke energieprestaties van het pand.
Om deze regelgevende evoluties in de loop van de maanden te volgen, de actus immo op Actu Immobilier geeft regelmatig gedetailleerde informatie over de concrete impact van deze veranderingen op transacties.
Hypotheekrentes: de stijging medio 2026 remt de leencapaciteit
Na een periode van relatieve rust zijn de gemiddelde hypotheekrentes weer begonnen te stijgen. Het Observatoire Crédit Logement/CSA meldt een geleidelijke stijging van de rentes in mei, juni en juli 2026. De beweging blijft gematigd, maar is voldoende om de leencapaciteit met enkele duizenden euro’s te verminderen voor hetzelfde maandinkomen.
Laten we een eenvoudig voorbeeld nemen. Een huishouden dat begin dit jaar een bepaald bedrag kon lenen met een gegeven maandlast, ziet deze enveloppe met enkele procenten afnemen door de stijging van de rentes. Bij de aankoop van een bestaande woning kan dit verschil het verschil betekenen tussen het verkrijgen van een appartement en het moeten herzien van je zoekgebied.
Waarom de rentes nu stijgen
De banken passen hun tarieven aan op basis van de herfinancieringskosten op de obligatiemarkten. Wanneer de Europese staatsrentes stijgen, worden deze verhogingen vaak doorberekend aan de hypotheekrentes, soms met een paar weken vertraging.
Wachten op een daling van de rentes om te kopen is niet altijd rendabel: als de marktprijzen tegelijkertijd weer stijgen, kan de besparing op de rente worden tenietgedaan door de hogere kosten van het goed. Het is beter om de totale kosten van de lening (rente plus aankoopprijs) te vergelijken in plaats van alleen de rente.
Thermische zeefwoningen en verhuur: de kalender die het huur aanbod beïnvloedt
Sinds 2025 kunnen woningen die in klasse G zijn ingedeeld niet meer te huur worden aangeboden in Frankrijk. De klassen F en vervolgens E volgen volgens een al vastgestelde kalender. Deze beperking is geen toekomstmuziek meer, ze is al van kracht en haalt elk jaar woningen uit het huur aanbod.
Waarom betreft dit onderwerp ook kopers? Omdat een verhuurder die zijn woning in klasse G niet meer kan verhuren, twee opties heeft: renoveren of verkopen. Deze druk creëert een toestroom van energie-intensieve woningen op de verkoopmarkt, vaak aangeboden onder de marktprijzen om de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden te compenseren.
Verplichte collectieve DPE in een VvE
Sinds 1 januari 2026 is de collectieve DPE verplicht voor appartementsgebouwen die vóór 2013 zijn gebouwd en meer dan vijftig eenheden tellen. Deze diagnose betreft het gehele gebouw, niet elk appartement afzonderlijk.
Voor een mede-eigenaar zijn de gevolgen direct:
- De syndicus moet de procedure opstarten en de collectieve DPE op de agenda van de algemene vergadering zetten, met een kost die over alle eenheden wordt verdeeld
- Een slechte collectieve score kan de verkoopwaarde van elke eenheid beïnvloeden, ook al heeft het individuele appartement een goede energieklasse
- Renovatie-werkzaamheden op het niveau van het gebouw (isolatie van gevels, vervanging van de gezamenlijke ketel) kunnen worden goedgekeurd na de diagnose
De collectieve DPE wordt een criterium dat je moet controleren voordat je een appartement in een VvE koopt, net als de notulen van de algemene vergadering of het onderhoudsboek.
Prijzen van bestaande woningen: zeer verschillende dynamieken afhankelijk van de regio’s
Het spreken over een “gemiddelde nationale prijs” verbergt soms lokale realiteiten die sterk uiteenlopen. De Notaires de France publiceren elk kwartaal een analyse van de bestaande vastgoedmarkt die deze verschillen belicht. In het eerste kwartaal van 2026 ontwikkelen huizen en appartementen zich niet in hetzelfde tempo afhankelijk van de regio’s.
In sommige metropolen waar de vraag sterk blijft, stijgen de prijzen licht na de correctie van 2023-2024. In landelijke gebieden of minder drukke middelgrote steden gaat de daling door, gevoed door een voorraad woningen die moeite heeft om kopers te vinden.
Wat dit betekent voor een aankoopproject
Drie reflexen helpen om niet te vertrouwen op misleidende gemiddelden:
- Raadpleeg de gegevens van het notarissenobservatorium voor jouw specifieke departement, niet voor heel Frankrijk
- Vergelijk de prijs per vierkante meter van de beoogde woning met de transacties die daadwerkelijk in dezelfde buurt zijn afgesloten in de afgelopen zes maanden
- Neem de kosten van energierenovaties op in je totale budget, vooral voor woningen in klasse E of F waarvan de weergegeven prijs aantrekkelijk lijkt
Een woning die goedkoper wordt verkocht dan het gemiddelde in de buurt, verbergt soms een ongunstige DPE of hoge VvE-kosten die verband houden met goedgekeurde werkzaamheden. De prijs per vierkante meter is niet meer voldoende om een kans te evalueren: je moet ook de kosten voor energienaleving en het werkelijke niveau van de hypotheekrentes op het moment van ondertekening in overweging nemen.