El mercado inmobiliario francés atraviesa una fase de reajuste donde coexisten varias señales contradictorias. Los precios de la vivienda antigua inician una recuperación en algunas metrópolis, los tipos de interés de los créditos aumentan tras meses de estabilización, y nuevas restricciones regulatorias relacionadas con el DPE modifican la situación para los propietarios arrendadores. Comprender estos movimientos permite tomar decisiones de compra, venta o inversión en alquiler más calibradas.
Nueva cálculo del DPE en 2026: lo que cambia para las viviendas eléctricas
Puede que haya notado que un apartamento calefaccionado con electricidad podía cambiar de clase de un día para otro, sin el más mínimo trabajo de renovación. Desde el 1 de enero de 2026, este fenómeno se explica por una modificación concreta: el coeficiente de conversión de la electricidad se ha revisado a la baja en el modo de cálculo del DPE.
En la práctica, una vivienda clasificada F con calefacción eléctrica puede ahora pasar a la clase E, e incluso a la D, simplemente gracias a esta actualización. El cambio no afecta a las viviendas calefaccionadas con gas o con gasóleo, cuyo coeficiente permanece igual.
Para un comprador, esto significa que algunas “viviendas térmicamente ineficientes” que se muestran en los anuncios ya no lo son oficialmente. Antes de negociar un precio a la baja apoyándose en un mal DPE, verifique la fecha del diagnóstico. Un DPE realizado antes de 2026 puede no reflejar la realidad energética del inmueble.
Para seguir estas evoluciones regulatorias a lo largo de los meses, la actualidad inmobiliaria en Actu Immobilier detalla regularmente los impactos concretos de estos cambios en las transacciones.
Tipos de interés hipotecario: el aumento de mediados de 2026 frena la capacidad de endeudamiento
Tras un período de relativa calma, los tipos medios de interés hipotecario han comenzado a subir. El Observatorio Crédit Logement/CSA señala un aumento progresivo de los tipos en mayo, junio y julio de 2026. El movimiento sigue siendo moderado, pero es suficiente para reducir la capacidad de endeudamiento en varios miles de euros para un mismo ingreso mensual.
Tomemos un ejemplo simple. Un hogar que podía endeudarse por una cierta suma a principios de año con una mensualidad dada ve que esta cantidad disminuye algunos puntos porcentuales con el aumento de los tipos. En una compra de vivienda antigua, esta diferencia puede representar la diferencia entre conseguir un apartamento y tener que revisar su perímetro de búsqueda.
Por qué los tipos están subiendo ahora
Los bancos ajustan sus tarifas en función del costo de refinanciación en los mercados de bonos. Cuando los tipos soberanos europeos aumentan, las entidades trasladan este aumento a los créditos hipotecarios, a veces con algunas semanas de retraso.
Esperar una bajada de tipos para comprar no siempre es rentable: si los precios del mercado vuelven a subir en paralelo, el ahorro en el tipo puede ser anulado por el sobrecosto del inmueble. Es mejor comparar el costo total del crédito (intereses más precio de compra) en lugar del tipo solo.
Viviendas térmicamente ineficientes y alquiler: el calendario que pesa sobre la oferta de alquiler
Desde 2025, las viviendas clasificadas G ya no pueden ser ofrecidas en alquiler en Francia metropolitana. Las clases F y luego E siguen según un calendario ya establecido. Esta restricción ya no es una proyección, se aplica ya y retira bienes del parque de alquiler cada año.
¿Por qué este tema también concierne a los compradores? Porque un propietario arrendador que ya no puede alquilar su propiedad clasificada G tiene dos opciones: renovar o vender. Esta presión crea un aflujo de bienes energéticamente ineficientes en el mercado de venta, a menudo ofrecidos por debajo de los precios de mercado para compensar el costo de las obras a realizar.
DPE colectivo obligatorio en propiedad horizontal
Desde el 1 de enero de 2026, el DPE colectivo es obligatorio para los edificios en propiedad horizontal construidos antes de 2013 y que cuenten con más de cincuenta unidades. Este diagnóstico se aplica a todo el edificio, no a cada apartamento individualmente.
Para un copropietario, las consecuencias son directas:
- El administrador debe iniciar el proceso e incluir el DPE colectivo en el orden del día de la asamblea general, con un costo repartido entre todas las unidades
- Un mal resultado colectivo puede influir en el valor de reventa de cada unidad, incluso si el apartamento individual muestra una buena clase energética
- Se pueden votar obras de renovación energética a nivel del edificio (aislamiento de fachadas, reemplazo de la caldera colectiva) tras el diagnóstico
El DPE colectivo se convierte en un criterio a verificar antes de cualquier compra en propiedad horizontal, al igual que las actas de la asamblea general o el libro de mantenimiento.
Precios de la vivienda antigua: dinámicas muy diferentes según los territorios
Hablar de un “precio medio nacional” oculta realidades locales a veces opuestas. Los Notarios de Francia publican cada trimestre un análisis del mercado inmobiliario antiguo que pone de relieve estas disparidades. En el primer trimestre de 2026, las casas y los apartamentos no evolucionan al mismo ritmo según las regiones.
En algunas metrópolis donde la demanda sigue siendo fuerte, los precios vuelven a subir ligeramente tras la corrección de 2023-2024. En zonas rurales o ciudades medianas menos tensionadas, la bajada continúa, alimentada por un stock de bienes que tiene dificultades para encontrar comprador.
Lo que esto implica para un proyecto de compra
Tres reflexos permiten no fiarse de promedios engañosos:
- Consultar los datos del observatorio de notarios para su departamento específico, no para toda Francia
- Comparar el precio por metro cuadrado del bien deseado con las transacciones realmente firmadas en el mismo barrio en los últimos seis meses
- Incluir el costo de las obras de renovación energética en su presupuesto total, especialmente para los bienes clasificados E o F cuyo precio parece atractivo
Un bien vendido por debajo de la media del barrio a veces oculta un DPE desfavorable o altos gastos de comunidad relacionados con obras votadas. El precio por metro cuadrado ya no es suficiente para evaluar una oportunidad: hay que sumar el costo de la adecuación energética y el nivel real de los tipos de interés en el momento de la firma.