O mercado imobiliário francês está passando por uma fase de reajuste onde vários sinais contraditórios coexistem. Os preços do imóvel antigo começam a se recuperar em algumas metrópoles, as taxas de crédito estão subindo após meses de estabilização, e novas restrições regulatórias relacionadas ao DPE estão mudando o cenário para os proprietários locadores. Compreender esses movimentos permite tomar decisões de compra, venda ou investimento locativo mais bem calibradas.
Nova calculadora do DPE em 2026: o que muda para os imóveis elétricos
Você pode ter notado que um apartamento aquecido à eletricidade poderia mudar de classe de um dia para o outro, sem o menor trabalho de renovação. Desde 1º de janeiro de 2026, esse fenômeno se explica por uma modificação concreta: o coeficiente de conversão da eletricidade foi revisado para baixo na forma de cálculo do DPE.
Na prática, um imóvel classificado como F com aquecimento elétrico pode agora passar para a classe E, ou até mesmo para D, simplesmente graças a essa atualização. A mudança não afeta os imóveis aquecidos a gás ou óleo, cujo coeficiente permanece o mesmo.
Para um comprador, isso significa que algumas “casas térmicas” exibidas nos anúncios não são mais oficialmente assim. Antes de negociar um preço mais baixo com base em um DPE ruim, verifique a data do diagnóstico. Um DPE realizado antes de 2026 pode não refletir mais a realidade energética do imóvel.
Para acompanhar essas evoluções regulatórias ao longo dos meses, a atualidade imobiliária no Actu Immobilier detalha regularmente os impactos concretos dessas mudanças nas transações.
Taxas de crédito imobiliário: a alta de meados de 2026 freia a capacidade de empréstimo
Após um período de relativa calmaria, as taxas médias de crédito imobiliário começaram a subir novamente. O Observatório Crédito Habitação/CSA sinaliza uma alta progressiva das taxas em maio, junho e julho de 2026. O movimento permanece moderado, mas é suficiente para reduzir a capacidade de empréstimo em vários milhares de euros para uma mesma renda mensal.
Vamos tomar um exemplo simples. Uma família que podia emprestar uma certa quantia no início do ano com uma mensalidade determinada vê esse valor diminuir em alguns por cento com o aumento das taxas. Em uma compra de imóvel antigo, essa diferença pode representar a diferença entre conseguir um apartamento e ter que rever seu perímetro de busca.
Por que as taxas estão subindo agora
Os bancos ajustam suas tabelas de acordo com o custo de refinanciamento nos mercados de títulos. Quando as taxas soberanas europeias aumentam, as instituições repassam esse aumento aos créditos imobiliários, às vezes com algumas semanas de atraso.
Aguardar uma queda nas taxas para comprar nem sempre é rentável: se os preços do mercado voltam a subir em paralelo, o ganho na taxa pode ser anulado pelo custo adicional do imóvel. É melhor comparar o custo total do crédito (juros mais preço de compra) em vez da taxa sozinha.
Casas térmicas e locação: o calendário que pesa sobre a oferta locativa
Desde 2025, os imóveis classificados como G não podem mais ser oferecidos para locação na França metropolitana. As classes F e E seguem de acordo com um calendário já estabelecido. Essa restrição não é mais uma perspectiva, ela já se aplica e retira imóveis do mercado locativo a cada ano.
Por que esse assunto também diz respeito aos compradores? Porque um proprietário locador que não pode mais alugar seu imóvel classificado como G tem duas opções: renovar ou vender. Essa pressão cria um influxo de imóveis energeticamente ineficientes no mercado de vendas, muitas vezes oferecidos abaixo dos preços de mercado para compensar o custo das obras a serem realizadas.
DPE coletivo obrigatório em condomínio
Desde 1º de janeiro de 2026, o DPE coletivo é imposto aos edifícios em condomínio construídos antes de 2013 e com mais de cinquenta unidades. Esse diagnóstico abrange todo o edifício, não cada apartamento individualmente.
Para um condômino, as consequências são diretas:
- O síndico deve iniciar o processo e incluir o DPE coletivo na ordem do dia da assembleia geral, com um custo dividido entre todas as unidades
- Um mau resultado coletivo pode influenciar o valor de revenda de cada unidade, mesmo que o apartamento individual apresente uma boa classe energética
- Obras de renovação energética em escala do edifício (isolamento das fachadas, substituição da caldeira coletiva) podem ser votadas após o diagnóstico
O DPE coletivo se torna um critério a ser verificado antes de qualquer compra em condomínio, assim como as atas de assembleia geral ou o caderno de manutenção.
Preços do imóvel antigo: dinâmicas muito diferentes segundo os territórios
Falar de um “preço médio nacional” oculta realidades locais às vezes opostas. Os Notários da França publicam a cada trimestre uma análise do mercado imobiliário antigo que destaca essas disparidades. No primeiro trimestre de 2026, as casas e os apartamentos não evoluem no mesmo ritmo segundo as regiões.
Em algumas metrópoles onde a demanda permanece forte, os preços começam a subir ligeiramente após a correção de 2023-2024. Em áreas rurais ou cidades médias menos pressionadas, a queda continua, alimentada por um estoque de imóveis que tem dificuldade em encontrar compradores.
O que isso implica para um projeto de compra
Três reflexos permitem não se deixar levar por médias enganosas:
- Consultar os dados do observatório dos notários para seu departamento específico, não para a França inteira
- Comparar o preço por metro quadrado do imóvel visado com as transações realmente realizadas no mesmo bairro nos últimos seis meses
- Integrar o custo das obras de renovação energética no seu orçamento total, especialmente para os imóveis classificados como E ou F cujo preço exibido parece atraente
Um imóvel vendido por um preço inferior à média do bairro às vezes esconde um DPE desfavorável ou altas taxas de condomínio relacionadas a obras votadas. O preço por metro quadrado não é mais suficiente para avaliar uma oportunidade: é preciso adicionar o custo de conformidade energética e o nível real das taxas de crédito no momento da assinatura.