Kanada verbietet Ausländern nicht, Immobilien auf seinem Territorium zu kaufen, aber ein Ende 2022 verabschiedetes Bundesgesetz hat die Situation grundlegend verändert. Seit dem 1. Januar 2023 wurde das Kaufverbot bis zum 1. Januar 2027 verlängert für Personen, die weder die kanadische Staatsbürgerschaft noch den permanenten Wohnsitz besitzen.
Für einen Franzosen, der plant, ein Haus in Kanada zu erwerben, ist die erste Frage daher nicht finanzieller Natur: Sie betrifft den Wohnsitzstatus und die im Bundesgesetz vorgesehenen Ausnahmen.
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Bundesweites Kaufverbot für Immobilien: Was das Gesetz tatsächlich bezweckt
Das Gesetz über das Verbot des Kaufs von Wohnimmobilien durch Nicht-Kanadier funktioniert nicht als allgemeine Blockade. Es zielt auf bestimmte Kategorien von Immobilien und geografischen Gebieten ab. Die Wohnimmobilien, die sich in den Metropolregionen und Zensusgebieten befinden, sind die Hauptbetroffenen.
Eine Immobilie, die außerhalb dieser Zonen liegt, kann in bestimmten Fällen vom Verbot ausgenommen sein. Ebenso sind Immobilien mit vier oder mehr Wohneinheiten nicht vom Gesetz betroffen. Dieses Detail eröffnet eine Lücke für ausländische Investoren, die an Mehrfamilienhäusern interessiert sind, einschließlich Franzosen ohne permanenten Wohnsitz.
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Temporäre Bewohner, die über eine Arbeits- oder Studiengenehmigung verfügen, können manchmal unter bestimmten Bedingungen kaufen, die mit ihrem Status und ihrer Aufenthaltsdauer in Kanada verbunden sind. Wie mehrere Fachanalysen erklären, handelt es sich nicht um ein automatisches Recht: Jede Situation muss überprüft werden, bevor ein Angebot abgegeben wird. Ein umfassender Leitfaden erklärt, wie man ein Haus in Kanada gemäß Le Petit Monégasque kaufen kann, unter Berücksichtigung dieser aktuellen Einschränkungen.
Die Bundesregierung hat am 27. März 2023 einige Bestimmungen gelockert, indem sie Ausnahmen hinzugefügt hat. Die Rückmeldungen vor Ort variieren hinsichtlich der tatsächlichen Anwendbarkeit dieser Ausnahmen, da die Auslegung je nach Provinz und beteiligten Notaren unterschiedlich ist.
Hypothekenfinanzierung für einen französischen Nichtansässigen
Die Beschaffung eines Hypothekendarlehens in Kanada ohne permanenten Wohnsitz bleibt der Hauptkonfliktpunkt. Kanadische Banken stellen an Nichtansässige deutlich höhere Eigenkapitalanforderungen als an ansässige Personen. Während ein Kanadier eine reduzierte Anzahlung leisten kann, muss ein Nichtansässiger oft einen erheblich höheren Betrag bereitstellen, manchmal das Doppelte oder mehr.
Die Bonitätsprüfung stellt ein weiteres Hindernis dar. Kanadische Finanzinstitute bewerten die Kreditwürdigkeit auf der Grundlage einer lokalen Kreditgeschichte. Ein frisch angekommenes französisches Individuum hat diese nicht. Der Aufbau dieser Geschichte benötigt Zeit: ein kanadisches Bankkonto zu eröffnen, eine lokale Kreditkarte regelmäßig zu nutzen und über mehrere Monate hinweg verantwortungsvoll zu wirtschaften.
Nachweis der Herkunft der Mittel
Die kanadische Gesetzgebung verlangt, dass nachgewiesen wird, dass die für die Anzahlung vorgesehenen Mittel seit mindestens drei Monaten gehalten werden. Wenn das Geld aus Frankreich stammt, wird die Bank dokumentierte Nachweise über die Herkunft und den Transfer verlangen. Die Wechselgebühren zwischen Euro und kanadischen Dollar stellen einen zusätzlichen Kostenfaktor dar, der je nach gewähltem Anbieter für die internationale Überweisung variiert.
- Ein kanadisches Bankkonto, das vor der Suche nach der Immobilie eröffnet wurde, um eine minimale Historie bei der kreditgebenden Institution zu etablieren.
- Übersetzte und beglaubigte französische Kontoauszüge, die mindestens die letzten drei Monate abdecken, mit Nachweis über die Herkunft der Mittel.
- Vorab genehmigte Hypothek, die es ermöglicht, den leihbaren Betrag zu kennen und das Kaufangebot beim Verkäufer zu legitimieren.
Rolle des Immobilienmaklers und spezifische Besonderheiten in Québec
Der Immobilienkaufprozess in Kanada erfolgt fast immer über einen Immobilienmakler. In Québec wird der Makler durch das Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) reguliert. Seine Provision wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt, was die Kosten für den Käufer nicht direkt erhöht.
Québec weist im Vergleich zum Rest Kanadas rechtliche Besonderheiten auf. Das französisch inspirierte Zivilrecht in Québec regelt Immobiliengeschäfte, im Gegensatz zu den anderen Provinzen, die nach dem Common Law arbeiten. Der Kaufvertrag in Québec wird von einem Notar und nicht von einem Anwalt beurkundet, was einen französischen Käufer, der mit diesem System vertraut ist, beruhigen kann.
Vorabinspektion und Kaufangebot
Das Kaufangebot in Québec ist ein rechtlich verbindliches Dokument. Es enthält in der Regel eine Inspektionsklausel, die es dem Käufer ermöglicht, sich zurückzuziehen, wenn wesentliche Mängel entdeckt werden. Die Vorabinspektion ist nicht obligatorisch, aber sie zu ignorieren, kann zu kostspieligen Überraschungen führen, insbesondere bei älteren Häusern, bei denen die Isolierung, das Dach oder die Sanitäranlagen umfangreiche Arbeiten erfordern können.
- Die Verkäufererklärung beschreibt den bekannten Zustand der Immobilie (Mängel, durchgeführte Arbeiten, frühere Schäden). Dieses Dokument ist spezifisch für Québec und existiert nicht in dieser Form in allen Provinzen.
- Die kommunale Bewertung gibt einen Referenzwert der Immobilie an, spiegelt jedoch nicht immer den Marktpreis wider. Die Abweichung kann sowohl nach oben als auch nach unten signifikant sein.
- Die Grundstücksübertragungssteuern (in Québec als “Willkommenssteuer” bezeichnet) kommen zum Kaufpreis hinzu und variieren je nach Wert der Immobilie und Gemeinde.
Steuern und deklaratorische Verpflichtungen für einen französischen Eigentümer in Kanada
Der Besitz einer Immobilie in Kanada als französischer Steuerresident schafft eine doppelte deklaratorische Verpflichtung. Kanada erhebt Steuern auf die Mieteinnahmen, die auf seinem Territorium erzielt werden, und Frankreich verlangt die Erklärung aller weltweiten Einkünfte, einschließlich der kanadischen.
Das französisch-kanadische Steuerabkommen sieht Mechanismen vor, um die doppelte Besteuerung zu vermeiden, aber die konkrete Umsetzung hängt von der Art des Einkommens (Vermietung, Wertsteigerung beim Verkauf) und dem genauen Status des Eigentümers ab. Ein kanadischer Nichtansässiger, der eine Immobilie in Kanada verkauft, unterliegt einer Quellensteuer auf die Wertsteigerung, deren Satz und Rückerstattungsmodalitäten die Intervention eines Steuerberaters erfordern, der mit beiden Rechtsordnungen vertraut ist.
Die administrative Komplexität, die mit dem Besitz einer Immobilie in Kanada aus Frankreich verbunden ist, sollte nicht unterschätzt werden. Die Kosten für die Fernverwaltung, die grenzüberschreitende Besteuerung und das Wechselkursrisiko verwandeln das, was wie ein klassischer Kauf aussieht, in eine Struktur, die eine gründliche Vorbereitung erfordert, lange bevor die Unterschrift beim Notar erfolgt.