Il Canada non vieta agli stranieri di acquistare un immobile sul suo territorio, ma una legge federale adottata alla fine del 2022 ha profondamente cambiato la situazione. Dal 1° gennaio 2023, il divieto di acquisto è stato prorogato fino al 1° gennaio 2027 per le persone che non possiedono né la cittadinanza canadese né la residenza permanente.
Per un francese che intende acquistare una casa in Canada, la prima domanda non è quindi di natura economica: riguarda lo stato di residenza e le eccezioni previste dal regolamento federale.
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Divieto federale di acquisto immobiliare: cosa mira realmente a ottenere la legge
La legge sul divieto di acquisto di immobili residenziali da parte di non canadesi non funziona come un blocco generale. Essa mira a categorie specifiche di beni e zone geografiche. Gli alloggi residenziali situati nelle aree metropolitane di censimento e nelle agglomerazioni di censimento sono i principali interessati.
Un immobile situato al di fuori di queste zone può, in alcuni casi, sfuggire al divieto. Allo stesso modo, gli immobili con quattro unità abitative o più non sono soggetti alla legge. Questo dettaglio apre una breccia per gli investitori stranieri interessati al locativo multiplex, compresi i francesi senza residenza permanente.
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I residenti temporanei, titolari di un permesso di lavoro o di studio, possono talvolta acquistare a determinate condizioni legate al loro stato e alla durata della loro presenza in Canada. Come spiegano diverse analisi specializzate, non si tratta di un diritto automatico: ogni situazione deve essere verificata prima di formulare un’offerta. Una guida completa permette di comprendere come acquistare una casa in Canada secondo Le Petit Monégasque tenendo conto di queste recenti restrizioni.
Il governo federale ha allentato alcune disposizioni il 27 marzo 2023, aggiungendo eccezioni. I feedback sul campo divergono riguardo alla reale facilità di applicazione di queste eccezioni, poiché l’interpretazione varia a seconda delle province e dei notai coinvolti.
Finanziamento ipotecario per un acquirente francese non residente
Ottenere un prestito ipotecario in Canada senza residenza permanente rimane il principale punto di attrito. Le banche canadesi applicano ai non residenti requisiti di anticipo nettamente più elevati rispetto a un residente. Dove un canadese può versare un anticipo ridotto, un non residente deve spesso fornire un apporto ben superiore, talvolta il doppio o più.
Il dossier di credito costituisce un altro ostacolo. Le istituzioni finanziarie canadesi valutano la solvibilità sulla base di una storia creditizia locale. Un francese appena arrivato non ne possiede una. Costruire questa storia richiede tempo: aprire un conto bancario canadese, utilizzare regolarmente una carta di credito locale e dimostrare una gestione responsabile per diversi mesi.
Dimostrare la provenienza dei fondi
La normativa canadese impone di dimostrare che i fondi destinati all’anticipo sono detenuti da almeno tre mesi. Se il denaro proviene dalla Francia, la banca richiederà prove documentate dell’origine e del trasferimento. Le spese di cambio tra euro e dollari canadesi rappresentano un costo aggiuntivo, variabile a seconda del fornitore scelto per il bonifico internazionale.
- Conto bancario canadese aperto prima della ricerca dell’immobile, per stabilire una storia minima presso l’istituzione creditrice.
- Estratti conto bancari francesi tradotti e certificati, coprendo almeno gli ultimi tre mesi, con giustificazione dell’origine dei fondi.
- Preautorizzazione ipotecaria richiesta in anticipo, che consente di conoscere l’importo finanziabile e di dare credibilità all’offerta di acquisto presso il venditore.
Ruolo del mediatore immobiliare e specificità provinciali in Québec
Il processo di acquisto immobiliare in Canada passa quasi sistematicamente attraverso un mediatore immobiliare. In Québec, il mediatore è regolato dall’Organismo di autoregolamentazione del brokeraggio immobiliare del Québec (OACIQ). La sua commissione è generalmente pagata dal venditore, il che non grava direttamente sui costi dell’acquirente.
Il Québec presenta particolarità giuridiche rispetto al resto del Canada. Il diritto civile quebecchese, di ispirazione francese, regola le transazioni immobiliari, a differenza delle altre province che funzionano in common law. L’atto di vendita in Québec è ricevuto da un notaio, non da un avvocato, il che può rassicurare un acquirente francese abituato a questo sistema.
Ispezione pre-acquisto e offerta d’acquisto
L’offerta d’acquisto in Québec è un documento giuridicamente vincolante. Essa include generalmente una condizione di ispezione, che consente all’acquirente di ritirarsi se vengono scoperti difetti maggiori. L’ispezione pre-acquisto non è obbligatoria, ma trascurarla espone a sorprese costose, in particolare su case antiche dove l’isolamento, il tetto o la plumbìng possono richiedere lavori pesanti.
- La dichiarazione del venditore dettaglia lo stato conosciuto dell’immobile (vizi, lavori eseguiti, sinistri passati). Questo documento è specifico per il Québec e non esiste in questa forma in tutte le province.
- La valutazione municipale fornisce un valore di riferimento dell’immobile, ma non riflette sempre il prezzo di mercato. Il divario può essere significativo, sia in aumento che in diminuzione.
- I diritti di trasferimento (chiamati “tassa di benvenuto” in Québec) si aggiungono al prezzo di acquisto e variano a seconda del valore dell’immobile e del comune.
Fiscalità e obblighi dichiarativi per un proprietario francese in Canada
Possedere un immobile in Canada come residente fiscale francese crea un doppio obbligo dichiarativo. Il Canada impone le entrate locative percepite sul suo territorio, e la Francia richiede di dichiarare tutte le entrate mondiali, comprese quelle canadesi.
La convenzione fiscale franco-canadese prevede meccanismi per evitare la doppia imposizione, ma l’attuazione concreta dipende dalla natura del reddito (locazione, plusvalenza alla rivendita) e dallo stato esatto del proprietario. Un non residente canadese che vende un immobile in Canada è soggetto a una ritenuta alla fonte sulla plusvalenza, il cui tasso e le modalità di rimborso parziale richiedono l’intervento di un fiscalista esperto delle due giurisdizioni.
La complessità amministrativa legata alla detenzione di un immobile in Canada da parte di un francese non deve essere sottovalutata. Le spese di gestione a distanza, la fiscalità incrociata e il rischio di cambio trasformano quello che sembra un acquisto classico in un’operazione che richiede una preparazione rigorosa, ben prima della firma dal notaio.