Canada verbiedt buitenlanders niet om onroerend goed op zijn grondgebied te kopen, maar een federale wet die eind 2022 werd aangenomen, heeft de situatie ingrijpend veranderd. Sinds 1 januari 2023 is het aankoopverbod verlengd tot 1 januari 2027 voor personen die noch de Canadese nationaliteit, noch de permanente verblijfsstatus hebben.
Voor een Fransman die overweegt een huis in Canada aan te schaffen, is de eerste vraag dus niet budgettair: het gaat om de verblijfsstatus en de uitzonderingen die in de federale regelgeving zijn voorzien.
Aanrader : Cordon bleu in de magnetron: hoe lang voor een smakelijk resultaat?
Federale aankoopverbod onroerend goed: wat de wet werkelijk beoogt
De wet op het aankoopverbod van residentiële onroerend goed door niet-Canadezen functioneert niet als een algemene blokkade. Het richt zich op specifieke categorieën van goederen en geografische gebieden. Residentiële woningen in de metropolitane en censusgebieden zijn de belangrijkste doelwitten.
Een goed dat zich buiten deze gebieden bevindt, kan in sommige gevallen aan het verbod ontsnappen. Evenzo zijn gebouwen met vier woningen of meer niet onderworpen aan de wet. Dit detail biedt een opening voor buitenlandse investeerders die geïnteresseerd zijn in verhuur van multiplex, inclusief Fransen zonder permanente verblijfsstatus.
Ook interessant : Hoe het verschil tussen een buizerd en een havik in de natuur te herkennen?
Tijdelijke bewoners, houders van een werk- of studievisum, kunnen soms onder specifieke voorwaarden kopen die verband houden met hun status en de duur van hun verblijf in Canada. Zoals verschillende gespecialiseerde analyses uitleggen, is dit geen automatisch recht: elke situatie moet worden gecontroleerd voordat een bod wordt gedaan. Een uitgebreide gids helpt te begrijpen hoe een huis in Canada te kopen volgens Le Petit Monégasque rekening houdend met deze recente beperkingen.
De federale regering heeft op 27 maart 2023 enkele bepalingen versoepeld door uitzonderingen toe te voegen. De praktijk op de grond verschilt over de werkelijke toepasbaarheid van deze uitzonderingen, aangezien de interpretatie varieert afhankelijk van de provincies en de betrokken notarissen.
Hypotheekfinanciering voor een Franse niet-resident koper
Een hypotheek verkrijgen in Canada zonder permanente verblijfsstatus blijft het belangrijkste knelpunt. Canadese banken stellen voor niet-residenten aanzienlijk hogere aanbetalingsvereisten dan voor een resident. Waar een Canadees een lagere aanbetaling kan doen, moet een niet-resident vaak een veel hogere aanbetaling leveren, soms het dubbele of meer.
Het kredietdossier vormt een ander obstakel. Canadese financiële instellingen beoordelen de kredietwaardigheid op basis van een lokale kredietgeschiedenis. Een recent aangekomen Fransman heeft die niet. Het opbouwen van deze geschiedenis kost tijd: een Canadese bankrekening openen, regelmatig een lokale creditcard gebruiken en gedurende meerdere maanden verantwoord beheer aantonen.
Bewijzen van de herkomst van de fondsen
De Canadese regelgeving vereist dat wordt aangetoond dat de fondsen voor de aanbetaling al minstens drie maanden worden aangehouden. Als het geld uit Frankrijk komt, zal de bank gedocumenteerde bewijzen van de oorsprong en de overdracht eisen. De wisselkosten tussen euro’s en Canadese dollars vormen een extra kostenpost, variabel afhankelijk van de gekozen aanbieder voor de internationale overboeking.
- Een Canadese bankrekening geopend vóór de zoektocht naar het goed, om een minimale geschiedenis bij de kredietinstelling op te bouwen.
- Vertaalde en gecertificeerde Franse bankafschriften, die minimaal de laatste drie maanden bestrijken, met bewijs van de herkomst van de fondsen.
- Hypotheekpre-autorisatie vooraf aangevraagd, die het mogelijk maakt om het leenbedrag te kennen en het aankoopbod te onderbouwen bij de verkoper.
Rol van de makelaar en provinciale specificiteiten in Quebec
Het aankoopproces van onroerend goed in Canada gaat bijna altijd via een makelaar. In Quebec wordt de makelaar gereguleerd door het Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Zijn commissie wordt doorgaans door de verkoper betaald, wat de kosten voor de koper niet direct verhoogt.
Quebec heeft juridische bijzonderheden in vergelijking met de rest van Canada. Het burgerlijk recht in Quebec, geïnspireerd door het Franse recht, regelt vastgoedtransacties, in tegenstelling tot andere provincies die in common law functioneren. De verkoopakte in Quebec wordt ontvangen door een notaris, niet door een advocaat, wat een Franse koper die aan dit systeem gewend is, kan geruststellen.
Voorafgaande inspectie en aankoopbod
Het aankoopbod in Quebec is een juridisch bindend document. Het bevat doorgaans een inspectievoorwaarde, die de koper in staat stelt zich terug te trekken als er belangrijke gebreken worden ontdekt. De voorafgaande inspectie is niet verplicht, maar het negeren ervan kan leiden tot kostbare verrassingen, vooral bij oude huizen waar isolatie, dak of sanitair zware werkzaamheden kunnen vereisen.
- De verklaring van de verkoper beschrijft de bekende staat van het goed (gebreken, uitgevoerde werkzaamheden, eerdere schadegevallen). Dit document is specifiek voor Quebec en bestaat niet in deze vorm in alle provincies.
- De gemeentelijke waardering geeft een referentiewaarde van het goed, maar weerspiegelt niet altijd de marktprijs. Het verschil kan aanzienlijk zijn, zowel naar boven als naar beneden.
- De overdrachtsrechten (de “welkomstbelasting” in Quebec) komen bovenop de aankoopprijs en variëren afhankelijk van de waarde van het goed en de gemeente.
Belasting en aangifteverplichtingen voor een Franse eigenaar in Canada
Het bezitten van onroerend goed in Canada als Franse fiscale resident creëert een dubbele aangifteverplichting. Canada belast de huurinkomsten die op zijn grondgebied worden ontvangen, en Frankrijk vraagt om alle wereldwijde inkomsten, inclusief die uit Canada, aan te geven.
De belastingverdrag tussen Frankrijk en Canada voorziet in mechanismen om dubbele belasting te voorkomen, maar de concrete uitvoering hangt af van de aard van het inkomen (verhuur, meerwaarde bij verkoop) en de exacte status van de eigenaar. Een niet-resident Canadese die een goed in Canada verkoopt, is onderworpen aan een bronbelasting op de meerwaarde, waarvan het tarief en de voorwaarden voor gedeeltelijke terugbetaling de tussenkomst van een belastingadviseur vereisen die bekend is met beide jurisdicties.
De administratieve complexiteit die gepaard gaat met het bezit van onroerend goed in Canada vanuit Frankrijk mag niet worden onderschat. De kosten voor afstandsbeheer, de kruisbelasting en het wisselkoersrisico transformeren wat lijkt op een klassieke aankoop in een constructie die een rigoureuze voorbereiding vereist, lang voordat de handtekening bij de notaris wordt gezet.