Canadá no prohíbe a los extranjeros comprar bienes inmuebles en su territorio, pero una ley federal adoptada a finales de 2022 ha cambiado profundamente la situación. Desde el 1 de enero de 2023, la prohibición de compra se ha extendido hasta el 1 de enero de 2027 para las personas que no poseen ni la ciudadanía canadiense ni la residencia permanente.
Para un francés que considera adquirir una casa en Canadá, la primera pregunta no es, por lo tanto, de presupuesto: se refiere al estatus de residencia y a las excepciones previstas por la normativa federal.
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Prohibición federal de compra de inmuebles: lo que realmente busca la ley
La ley sobre la prohibición de compra de inmuebles residenciales por no canadienses no funciona como un bloqueo general. Se dirige a categorías específicas de bienes y zonas geográficas. Las viviendas residenciales ubicadas en las áreas metropolitanas de censo y las aglomeraciones de censo son las principales afectadas.
Un bien situado fuera de estas zonas puede, en algunos casos, escapar a la prohibición. Asimismo, los inmuebles de cuatro viviendas o más no están sujetos a la ley. Este detalle abre una brecha para los inversores extranjeros interesados en el alquiler múltiple, incluidos los franceses sin residencia permanente.
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Los residentes temporales, titulares de un permiso de trabajo o de estudios, pueden a veces comprar bajo condiciones específicas relacionadas con su estatus y su duración de presencia en Canadá. Como explican varios análisis especializados, no se trata de un derecho automático: cada situación debe ser verificada antes de formular una oferta. Una guía completa permite entender cómo comprar una casa en Canadá según Le Petit Monégasque teniendo en cuenta estas restricciones recientes.
El gobierno federal ha flexibilizado algunas disposiciones el 27 de marzo de 2023, añadiendo excepciones. Los retornos de campo difieren sobre la facilidad real de aplicación de estas excepciones, ya que la interpretación varía según las provincias y los notarios involucrados.
Financiamiento hipotecario para un comprador francés no residente
Obtener un préstamo hipotecario en Canadá sin residencia permanente sigue siendo el principal punto de fricción. Los bancos canadienses aplican a los no residentes requisitos de pago inicial significativamente más altos que para un residente. Donde un canadiense puede hacer un pago inicial reducido, un no residente a menudo debe proporcionar un aporte mucho mayor, a veces el doble o más.
El historial crediticio constituye otro obstáculo. Las instituciones financieras canadienses evalúan la solvencia en base a un historial de crédito local. Un francés recién llegado no tiene uno. Construir este historial lleva tiempo: abrir una cuenta bancaria canadiense, usar una tarjeta de crédito local de manera regular y demostrar una gestión responsable durante varios meses.
Probar el origen de los fondos
La normativa canadiense exige demostrar que los fondos destinados al pago inicial han estado en posesión del comprador durante al menos tres meses. Si el dinero proviene de Francia, el banco requerirá pruebas documentadas del origen y la transferencia. Los costos de cambio entre euros y dólares canadienses representan un costo adicional, variable según el proveedor elegido para la transferencia internacional.
- Cuenta bancaria canadiense abierta antes de la búsqueda del bien, para establecer un historial mínimo con la institución prestamista.
- Extractos bancarios franceses traducidos y certificados, cubriendo al menos los tres últimos meses, con justificación del origen de los fondos.
- Preautorización hipotecaria solicitada por adelantado, que permite conocer el monto que se puede pedir prestado y dar credibilidad a la oferta de compra ante el vendedor.
Rol del corredor inmobiliario y particularidades provinciales en Quebec
El proceso de compra de inmuebles en Canadá pasa casi sistemáticamente por un corredor inmobiliario. En Quebec, el corredor está regulado por el Organismo de autorregulación del corretaje inmobiliario de Quebec (OACIQ). Su comisión generalmente es pagada por el vendedor, lo que no incrementa directamente los costos del comprador.
Quebec presenta particularidades jurídicas en comparación con el resto de Canadá. El derecho civil quebequense, de inspiración francesa, rige las transacciones inmobiliarias, a diferencia de las otras provincias que funcionan bajo la common law. El acto de venta en Quebec es recibido por un notario, no por un abogado, lo que puede tranquilizar a un comprador francés acostumbrado a este sistema.
Inspección previa a la compra y oferta de compra
La oferta de compra en Quebec es un documento jurídicamente vinculante. Generalmente incluye una condición de inspección, que permite al comprador retirarse si se descubren defectos importantes. La inspección previa a la compra no es obligatoria, pero descuidarla expone a sorpresas costosas, especialmente en casas antiguas donde el aislamiento, el techo o la fontanería pueden requerir trabajos importantes.
- La declaración del vendedor detalla el estado conocido del bien (vicios, trabajos realizados, siniestros pasados). Este documento es específico de Quebec y no existe en esta forma en todas las provincias.
- La evaluación municipal proporciona un valor de referencia del bien, pero no siempre refleja el precio del mercado. La diferencia puede ser significativa, tanto al alza como a la baja.
- Los derechos de transferencia (llamados “impuesto de bienvenida” en Quebec) se añaden al precio de compra y varían según el valor del bien y la municipalidad.
Fiscalidad y obligaciones declarativas para un propietario francés en Canadá
Poseer un bien inmueble en Canadá como residente fiscal francés crea una doble obligación declarativa. Canadá grava los ingresos por alquiler percibidos en su territorio, y Francia exige declarar todos los ingresos globales, incluidos los canadienses.
El convenio fiscal franco-canadiense prevé mecanismos para evitar la doble imposición, pero la implementación concreta depende de la naturaleza del ingreso (alquiler, plusvalía en la reventa) y del estatus exacto del propietario. Un no residente canadiense que vende un bien en Canadá está sujeto a una retención en la fuente sobre la plusvalía, cuyo tipo y modalidades de reembolso parcial requieren la intervención de un fiscalista familiarizado con ambas jurisdicciones.
La complejidad administrativa relacionada con la posesión de un bien inmueble en Canadá desde Francia no debe ser subestimada. Los costos de gestión a distancia, la fiscalidad cruzada y el riesgo de cambio transforman lo que parece una compra clásica en un montaje que requiere una preparación rigurosa, mucho antes de la firma ante el notario.