O Canadá não proíbe estrangeiros de comprar um imóvel em seu território, mas uma lei federal adotada no final de 2022 mudou profundamente a situação. Desde 1º de janeiro de 2023, a proibição de compra foi prorrogada até 1º de janeiro de 2027 para pessoas que não possuem cidadania canadense nem residência permanente.
Para um francês que considera adquirir uma casa no Canadá, a primeira questão não é, portanto, orçamentária: trata-se do status de residência e das exceções previstas pela regulamentação federal.
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Proibição federal de compra de imóveis: o que a lei realmente visa
A lei sobre a proibição de compra de imóveis residenciais por não canadenses não funciona como um bloqueio geral. Ela visa categorias específicas de bens e áreas geográficas. Os imóveis residenciais localizados nas regiões metropolitanas de recenseamento e nas aglomerações de recenseamento são os principais afetados.
Um imóvel localizado fora dessas áreas pode, em alguns casos, escapar à proibição. Da mesma forma, os imóveis com quatro unidades habitacionais ou mais não são abrangidos pela lei. Esse detalhe abre uma brecha para investidores estrangeiros interessados em locação multiplex, incluindo franceses sem residência permanente.
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Os residentes temporários, portadores de um visto de trabalho ou de estudo, podem às vezes comprar sob condições específicas relacionadas ao seu status e à duração de sua permanência no Canadá. Como explicam várias análises especializadas, não se trata de um direito automático: cada situação deve ser verificada antes de fazer uma oferta. Um guia completo permite entender como comprar uma casa no Canadá segundo Le Petit Monégasque, levando em conta essas restrições recentes.
O governo federal flexibilizou algumas disposições em 27 de março de 2023, adicionando exceções. Os retornos de campo divergem sobre a facilidade real de aplicação dessas exceções, pois a interpretação varia de acordo com as províncias e os notários envolvidos.
Financiamento hipotecário para um comprador francês não residente
Obter um empréstimo hipotecário no Canadá sem residência permanente continua sendo o principal ponto de atrito. Os bancos canadenses impõem aos não residentes exigências de entrada significativamente mais altas do que para um residente. Onde um canadense pode fazer um pagamento inicial reduzido, um não residente muitas vezes deve fornecer um aporte bem superior, às vezes o dobro ou mais.
O histórico de crédito constitui outro obstáculo. As instituições financeiras canadenses avaliam a solvência com base em um histórico de crédito local. Um francês recém-chegado não possui isso. Construir esse histórico leva tempo: abrir uma conta bancária canadense, usar um cartão de crédito local de forma regular e demonstrar uma gestão responsável por vários meses.
Comprovar a origem dos fundos
A regulamentação canadense exige que se comprove que os fundos destinados ao pagamento inicial estão em posse há pelo menos três meses. Se o dinheiro provém da França, o banco exigirá provas documentadas da origem e da transferência. As taxas de câmbio entre euros e dólares canadenses representam um custo adicional, variável de acordo com o prestador escolhido para a transferência internacional.
- Conta bancária canadense aberta antes da busca pelo imóvel, para estabelecer um histórico mínimo junto à instituição financeira.
- Extratos bancários franceses traduzidos e certificados, cobrindo no mínimo os últimos três meses, com justificativa da origem dos fundos.
- Pré-autorização hipotecária solicitada antecipadamente, que permite conhecer o montante que pode ser emprestado e credibilizar a oferta de compra junto ao vendedor.
Papel do corretor imobiliário e especificidades provinciais em Quebec
O processo de compra de imóveis no Canadá passa quase sistematicamente por um corretor imobiliário. Em Quebec, o corretor é regulamentado pelo Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Sua comissão é geralmente paga pelo vendedor, o que não onera diretamente os custos do comprador.
Quebec apresenta particularidades jurídicas em relação ao restante do Canadá. O direito civil quebequense, de inspiração francesa, rege as transações imobiliárias, ao contrário das outras províncias que funcionam sob a common law. O ato de venda em Quebec é recebido por um notário, não por um advogado, o que pode tranquilizar um comprador francês acostumado a esse sistema.
Inspeção pré-compra e oferta de compra
A oferta de compra em Quebec é um documento juridicamente vinculativo. Ela geralmente inclui uma condição de inspeção, que permite ao comprador se retirar se forem descobertos defeitos significativos. A inspeção pré-compra não é obrigatória, mas negligenciá-la expõe a surpresas custosas, especialmente em casas antigas onde a isolação, o telhado ou a tubulação podem exigir reformas pesadas.
- A declaração do vendedor detalha o estado conhecido do imóvel (vícios, trabalhos realizados, sinistros passados). Este documento é específico de Quebec e não existe sob essa forma em todas as províncias.
- A avaliação municipal fornece um valor de referência do imóvel, mas nem sempre reflete o preço de mercado. A discrepância pode ser significativa, tanto para cima quanto para baixo.
- Os direitos de transferência (chamados “taxa de boas-vindas” em Quebec) se somam ao preço de compra e variam de acordo com o valor do imóvel e o município.
Fiscalidade e obrigações declarativas para um proprietário francês no Canadá
Possuir um imóvel no Canadá como residente fiscal francês cria uma dupla obrigação declarativa. O Canadá impõe impostos sobre a renda de aluguel recebida em seu território, e a França exige a declaração de toda a renda mundial, incluindo a canadense.
A convenção fiscal franco-canadense prevê mecanismos para evitar a dupla tributação, mas a implementação concreta depende da natureza da renda (locação, ganho de capital na revenda) e do status exato do proprietário. Um não residente canadense que vende um imóvel no Canadá está sujeito a uma retenção na fonte sobre o ganho de capital, cuja taxa e as condições de reembolso parcial exigem a intervenção de um especialista em impostos familiarizado com as duas jurisdições.
A complexidade administrativa relacionada à posse de um imóvel no Canadá a partir da França não deve ser subestimada. Os custos de gestão à distância, a tributação cruzada e o risco cambial transformam o que parece uma compra clássica em um arranjo que exige uma preparação rigorosa, muito antes da assinatura com o notário.